房?jī)r(jià)暴漲、地王頻現(xiàn)、投機(jī)盛行——樓市泡沫越吹越大。有人認(rèn)為，高房?jī)r(jià)正在要挾中國(guó)經(jīng)濟(jì)，給啟動(dòng)內(nèi)需帶來(lái)了負(fù)面影響；也有人認(rèn)為，房地產(chǎn)正在救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，因?yàn)樗窍葘?dǎo)產(chǎn)業(yè)，涉及數(shù)十個(gè)行業(yè)的興衰。
房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)涉及諸多行業(yè)，并關(guān)系到銀行體系安危及地方政府的“錢(qián)袋子”。以至于，地方政府在樓市不景氣時(shí)頻頻“托市”，使房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“只能漲不能跌”的畸形格局；以至于，房?jī)r(jià)并未隨金融危機(jī)而出現(xiàn)周期性調(diào)整，反而創(chuàng)出了歷史新高。
那么，房?jī)r(jià)泡沫能否救經(jīng)濟(jì)？有人統(tǒng)計(jì)的結(jié)果是，截至目前全世界還沒(méi)有成功先例。
住房本來(lái)是老百姓的基本生活用品，而現(xiàn)在卻成了發(fā)展經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成了有錢(qián)人的投資品，成了普通百姓最大的開(kāi)支和負(fù)擔(dān)。近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站刊登的《三憂(yōu)房?jī)r(jià)快速上漲》一文指出：高房?jī)r(jià)嚴(yán)重抑制了居民的消費(fèi)，給啟動(dòng)內(nèi)需帶來(lái)了負(fù)面影響。事實(shí)確實(shí)如此，只有70年土地使用權(quán)的中國(guó)商品房雖然在統(tǒng)計(jì)時(shí)不計(jì)入消費(fèi)，但其實(shí)就是一個(gè)相對(duì)期限較長(zhǎng)的消費(fèi)品，而且是大部分人花幾十年時(shí)間來(lái)分期支付的消費(fèi)品，是支出的最主要部分。如果房?jī)r(jià)太高，而收入又沒(méi)有同步提高，那么購(gòu)房者的其他消費(fèi)行為必然會(huì)受到抑制。比如，高房?jī)r(jià)肯定會(huì)使“未買(mǎi)房而欲買(mǎi)房”的人群選擇“更多地儲(chǔ)蓄”，而壓縮其他消費(fèi)；高房?jī)r(jià)也肯定會(huì)使“已按揭買(mǎi)房”的人群省吃?xún)�用還房貸，其消費(fèi)行為也自然會(huì)被長(zhǎng)期抑制。另外，有些剛畢業(yè)就買(mǎi)房的“啃老族”，還搭進(jìn)了父母、親戚的養(yǎng)老錢(qián)，這樣不但影響了他們自身的消費(fèi)，還影響到了整個(gè)家庭、家族的消費(fèi)。顯然，高房?jī)r(jià)對(duì)其他消費(fèi)品的“擠出效應(yīng)”非常明顯。
要想調(diào)整結(jié)構(gòu)、啟動(dòng)內(nèi)需、減少中國(guó)經(jīng)濟(jì)的外部依賴(lài)，當(dāng)務(wù)之急就得抑制高房?jī)r(jià)，讓住房回歸居住的本源，而非投資和投機(jī)品。
那么究竟該如何抑制高房?jī)r(jià)？
筆者認(rèn)為，首先應(yīng)該改變地方政府土地財(cái)政的格局，切斷政府與開(kāi)發(fā)商之間過(guò)于緊密的利益鏈條。據(jù)筆者了解，在今年的“小陽(yáng)春”之前，樓市處于寒冬之際，一些地方政府官員將地產(chǎn)商和銀行行長(zhǎng)拉到一起進(jìn)行“拉郎配式”的指定貸款。另外，一些地方政府為了達(dá)到炒高地價(jià)和經(jīng)營(yíng)城市的目的，通過(guò)市政府搬遷、火車(chē)站遷移、將房地產(chǎn)老板提拔為副市長(zhǎng)等做法，想方設(shè)法地去配合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。其實(shí)，最近頻頻發(fā)生的“地王”現(xiàn)象不僅是因?yàn)榱鲃?dòng)性充裕，與土地供應(yīng)的天然壟斷體制也不無(wú)關(guān)系。
其次，對(duì)于房地產(chǎn)的貸款應(yīng)該有所收縮，避免因房?jī)r(jià)波動(dòng)而釀成金融危機(jī)。目前，房地產(chǎn)業(yè)的資本金比例已經(jīng)下調(diào)至20%，理論上開(kāi)發(fā)商可以使用5倍的杠桿率，一旦房?jī)r(jià)小幅下跌，地產(chǎn)商的資金鏈就會(huì)緊繃。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1—6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源2.4萬(wàn)億元，房地產(chǎn)對(duì)銀行資金的依賴(lài)率為50%—80%(杠桿率2—5倍)，若按照80%來(lái)算，上半年來(lái)自銀行的資金近兩萬(wàn)億元。上半年還有2829億元的新增按揭貸款。“4萬(wàn)億”財(cái)政刺激中，地方政府的配套資金大都來(lái)自銀行信貸，并且大都投在了與地產(chǎn)相關(guān)的基建項(xiàng)目上。
第三，應(yīng)該進(jìn)行稅收調(diào)控，研究征收物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等，對(duì)閑置房、投機(jī)性和投資性購(gòu)房征收高稅率。近日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布消息稱(chēng)，將把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點(diǎn)，要將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)鏈條所有環(huán)節(jié)涉稅行為，都納入控管范圍，重點(diǎn)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，并嚴(yán)格監(jiān)管二手房交易。對(duì)此，很多人解讀為調(diào)控房?jī)r(jià)的舉措。但筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)加強(qiáng)征稅反而會(huì)推高房?jī)r(jià)，這些稅收成本必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的頭上。目前，最務(wù)實(shí)的辦法應(yīng)該是從物業(yè)稅和遺產(chǎn)稅來(lái)著手。只有這樣，“捂盤(pán)”、“投機(jī)”、“空置”現(xiàn)象才會(huì)減少。據(jù)悉，近期深圳正打算試點(diǎn)征收物業(yè)稅，這應(yīng)該是抑制房?jī)r(jià)泡沫的“殺手锏”。
第四，應(yīng)該盡快調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，解決兩極分化問(wèn)題。否則，高房?jī)r(jià)會(huì)醞釀很多社會(huì)矛盾。如果老百姓的實(shí)際收入沒(méi)有大幅提高，房?jī)r(jià)太離譜必然會(huì)形成“滯脹”現(xiàn)象。
有人會(huì)說(shuō)，既然房?jī)r(jià)高成為泡沫和負(fù)擔(dān)，那為何需求還這么旺盛？難道是中國(guó)人太有錢(qián)了？“房?jī)r(jià)收入比”不靠譜？顯然不是。中國(guó)的有錢(qián)人只是少數(shù)，只有他們買(mǎi)房才像買(mǎi)白菜一樣。這也正是房?jī)r(jià)畸高和結(jié)構(gòu)失衡的一個(gè)重要因素。目前的“繁榮”除了部分是由購(gòu)房自住者追漲之外，“有錢(qián)人”為預(yù)防通脹的投機(jī)、投資行為也助推了泡沫，還有一些地產(chǎn)商“捂盤(pán)”，并與政府部門(mén)聯(lián)手“造市”，推高房?jī)r(jià)，從而吸引買(mǎi)方追高。
第五，恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)格的理性可以防止產(chǎn)業(yè)空心化。有人對(duì)近期“地王”現(xiàn)象分析發(fā)現(xiàn)，拿地的往往都是國(guó)有大企業(yè)和上市公司，像海爾、海信這類(lèi)企業(yè)也大舉介入房地產(chǎn)，很多上市公司也將其發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)的資金和募集資金拿來(lái)做地產(chǎn)。這恰恰說(shuō)明了兩個(gè)現(xiàn)象：一是房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)；二是中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域并未有效好轉(zhuǎn)，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型并未完成，如果房地產(chǎn)泡沫越吹越大，那么中國(guó)產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。(蘇培科)
